Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter SachverständigerKurz gefasst: Der Verkehrswert ist nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz der Preis, der bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Ermittelt wird er nach einem der drei gesetzlich vorgesehenen Verfahren; die Wahl ist im Gutachten zu begründen. Die Erstellung dauert bei vollständiger Unterlagenlage in der Regel zwei bis drei Wochen.
Die drei Verfahren
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz sieht drei Wertermittlungsverfahren vor. Welches herangezogen wird, ergibt sich aus Objektart und Datenlage — nicht aus Gewohnheit. Wo mehrere Verfahren in Betracht kommen, wird das Ergebnis gegengeprüft und die Abweichung erklärt.
Vergleichswertverfahren
Ableitung aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Liegenschaften. Setzt eine ausreichende Zahl echter, zeitnaher Vergleichsfälle voraus — in Wien vor allem bei Eigentumswohnungen in nachgefragten Lagen gegeben. Unterschiede in Lage, Zustand und Ausstattung werden über Zu- und Abschläge abgebildet.
Ertragswertverfahren
Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Reinertrags über die Restnutzungsdauer. Das maßgebliche Verfahren bei Zinshäusern, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Liegenschaften. Entscheidend ist die realistische Ansetzung des erzielbaren Mietzinses — bei Altbauten unter Beachtung der mietrechtlichen Beschränkungen der Zinsbildung.
Sachwertverfahren
Bodenwert zuzüglich Bauwert, abzüglich der Wertminderung wegen Alters und Bauzustands. Regelmäßig herangezogen bei Ein- und Zweifamilienhäusern, für die kein hinreichender Vergleichsmarkt besteht, sowie ergänzend zur Plausibilisierung.
Was ein belastbares Gutachten enthält
- Auftrag und Zweck — wofür bewertet wird, denn davon hängen Stichtag und Wertbegriff ab
- Bewertungsstichtag — der Wert ist stets stichtagsbezogen
- Befund — Ergebnis der Besichtigung, Bauzustand, Ausstattung, Flächen
- Rechtliche Rahmenbedingungen — Grundbuchstand, Dienstbarkeiten, Bestandverhältnisse, Widmung
- Verfahrenswahl mit Begründung
- Herleitung — sämtliche Ansätze offengelegt und belegt
- Ergebnis mit Bandbreite, wo eine solche sachlich geboten ist